La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) est un contrat de vente d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction, vendu par un promoteur immobilier. La livraison en retard d’un bien immobilier neuf est un cas de litige fréquent dans ce genre de dossiers.
Comment comptabiliser un retard de livraison d’un logement VEFA ?
Tout d’abord, il est important de clarifier ce point avant de voir comment agir en cas de retard. En effet, il convient d’analyser l’acte de vente en état futur d’achèvement pour vérifier que la date de livraison est bien déterminable. Ce contrat de réservation prévoit notamment un plan final, un prix de vente, un dépôt de garantie, une date de livraison contractuelle et les pénalités de retard de livraison pour le promoteur et les pénalités de retard de paiement pour l’acquéreur.
La date peut être mentionnée de différentes manières : une date précise, un délai de livraison à compter de la date de signature, ou la notion de trimestre par exemple. Le retard est donc confirmé si l’acquéreur n’a pas pu prendre possession des lieux à la date indiquée ou pendant le délai fixé. Cependant, le promoteur peut invoquer des causes légitimes de retard. Normalement, la liste des évènements permettant de justifier un report de la date de livraison est définie dans l’acte de vente. Le plus souvent, ces causes légitimes sont les suivantes :
- Retard dans la livraison des matériaux,
- Intempéries,
- Demandes de modification des prestations par l’acquéreur,
- Grèves,
- Redressement judiciaire d’une entreprise intervenant sur le chantier.
Par exemple, si le promoteur a subi un retard de livraison de 30 jours pour des matériaux de construction, alors il peut légitimement décaler la date de livraison du logement VEFA d’autant de jours. Le promoteur doit pouvoir justifier les évènements invoqués pour que cela valide le décalage de la date de livraison sans pénalités.
Enfin, un cas de force majeur peut également permettre au promoteur de décaler dans le temps la livraison du bien immobilier sans avoir à verser des pénalités à l’acquéreur.
Que peut demander l’acquéreur face à ce litige immobilier ?
Si le retard est bien confirmé, et bien imputable au promoteur, alors l’acquéreur peut lui demander des pénalités de retard prévues au contrat de vente, mais aussi réparation du préjudice subi. Souvent, le promoteur ne propose pas automatiquement des pénalités de retard encadrées dans le contrat, de même qu’il rechigne à préciser une date de livraison claire. C’est donc aussi à l’acquéreur de faire force de persuasion au moment de la signature de l’acte de vente pour intégrer ces éléments au contrat.
Si les pénalités de retard sont définies dans l’acte de vente en état futur d’achèvement, c’est la méthode retenue qui doit être suivi pour définir les pénalités dues par le promoteur en cas de retard de livraison du logement. Si les pénalités en cas de retard ne sont pas définies dans le contrat, alors l’acquéreur ne pourra pas en demander le versement au promoteur.
Toutefois, si l’acquéreur justifie un préjudice subi, il pourra alors demander une indemnisation au promoteur pour réparation du préjudice, aussi appelée dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts peuvent couvrir notamment les frais suivants :
- Frais de garde meubles sur la période de retard,
- Loyer que l’acquéreur doit continuer de payer pour se loger en attendant de pouvoir s’installer dans le logement en cours de construction,
- Perte de revenus locatifs ou d’un avantage Pinel si l’acquéreur investit pour louer le logement en cours de construction.
C’est à l’acquéreur de justifier le préjudice subi et de l’évaluer financièrement pour pouvoir demander ensuite une indemnisation à son promoteur.
Comment agir pour obtenir des indemnités ?
Dans un premier temps, il est important d’échanger régulièrement avec son promoteur dès les premières difficultés ou retard constaté.
Dans un premier temps, il est nécessaire d’envoyer un courrier officialisant le litige dès que la date de livraison prévue est dépassée, et donnant un délai au promoteur pour le régler, en général un délai de 30 jours. En finalisant la construction rapidement, et / ou en fixant une indemnisation par exemple. Ce courrier peut être une lettre de mise en demeure, ou une invitation à entrer en médiation, via courrier recommandé avec accusé de réception.
En parallèle, vous pouvez recourir à un huissier de justice pour faire constater l’état d’avancement du chantier, son abandon éventuel et le retard de livraison. Cela permet de constituer une preuve solide, et de figer la situation pour une éventuelle procédure judiciaire. Cette forme amiable qu’est la médiation permet de renouer le dialogue avec le promoteur, via l’aide d’un médiateur, pour trouver une solution amiable rapidement, sans recourir à un tribunal (plus long et plus coûteux).
Des plateformes vous proposent un processus 100 % en ligne de médiation pour gagner du temps et maîtriser le coût de la médiation grâce à un tarif au forfait, transparent et peu coûteux. Cela permet de vous accompagner efficacement, en s’affranchissant des contraintes d’agenda pour trouver un accord qui satisfait à la fois le promoteur et vous : accord sur le montant des indemnités ou sur le délai de finalisation de la construction par exemple.
Si vos démarches amiables n’aboutissent pas, vous devez alors saisir le juge et en plus de votre demande d’indemnisation, vous pourrez alors demander le remboursement de vos démarches amiables par le promoteur. Dans ce cas, c’est le juge qui évaluera le montant des indemnités que le promoteur devra verser à l’acquéreur. Et si le retard est trop important, cela pourra alors justifier l’annulation du contrat de vente. On parle alors de « résolution judiciaire » selon le Code de la construction.
Cas particulier : inachèvement de la construction
Si vous suspectez que le retard de livraison cache un problème plus grave comme l’incapacité à achever la construction du promoteur, vous devez alors lancer une action spécifique pour obtenir la finalisation de la construction. Pour cela, il faut faire jouer les garanties financières d’achèvement du promoteur pour soit se faire rembourser les sommes déjà versées, soit faire financier l’achèvement du logement par l’établissement bancaire ou la compagnie d’assurance concernée.
Pendant cette période, l’acquéreur peut également demander la suspension de son prêt bancaire.
