Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, la promesse d’achat est une étape qui marque le début des négociations entre l’acheteur et le vendeur. Ce document, souvent sous-estimé, permet à l’acheteur de formuler une offre officielle tout en fixant les conditions de la transaction. Mais quels sont les enjeux réels de la promesse d’achat ? Quelles informations y figurer et comment peut-on s’assurer que toutes les parties soient protégées ? C’est ce que nous allons voir dans cet article ! 

Une promesse d’achat : Qu’est-ce que c’est exactement ? 

C’est un engagement écrit pris par l’acheteur d’acquérir un bien immobilier à un prix spécifique. C’est un document qui sert dans le processus d’achat immobilier, car il formalise la volonté de celui-ci à s’engager dans la transaction. À ce stade, le vendeur n’est pas encore engagé juridiquement à vendre le bien, sauf si on lui propose le tarif fixé initialement. 

Dans ce cas, le vendeur est tenu d’accepter l’offre. Elle intervient avant le compromis de vente, qui officialise l’accord des deux parties. En d’autres termes, la promesse d’achat est un moyen pour celui qui veut acquérir un bien immobilier de le « réserver » en formulant une proposition d’achat au vendeur​.

Les éléments indispensables à savoir

Pour qu’une promesse d’achat soit valide et juridiquement recevable, elle doit inclure plusieurs infos. Ces éléments permettent de formaliser l’engagement de l’acheteur tout en garantissant un cadre clair pour les deux parties. Voici les principaux éléments à inclure :

1. Le prix d’achat proposé est l’un des éléments principaux de la promesse d’achat. La personne intéressée mentionne le montant qu’il propose pour payer pour le bien, qui peut être inférieur au tarif initialement fixé par le vendeur. Cependant, si l’offre est égale au tarif fixé par le vendeur, celui-ci est obligé de l’accepter.
2. Généralement, la promesse d’achat a une durée limitée, qui va de 5 à 10 jours, pendant laquelle le vendeur doit accepter ou refuser l’offre. Si le vendeur ne répond pas dans ce délai, l’offre devient caduque.
3. Elle peut être assortie de conditions suspensives, c’est-à-dire des situations qui doivent être réalisées pour que la vente se concrétise. Par exemple, l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur est l’une des conditions les plus fréquentes. S’il ne l’obtient pas, la vente peut être annulée sans pénalité.
4. Le document doit aussi inclure une description détaillée du bien avec certaines informations comme sa superficie, le nombre de pièces, les équipements inclus (parking, cave, etc.), et toute particularité spécifique (par exemple, un jardin ou une terrasse).
5. Il doit être inclus la manière dont le vendeur doit répondre, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par voie d’huissier​.

Comment rédiger une promesse d’achat ?

Un certain formalisme doit être suivi pour rédiger une promesse d’achat afin qu’elle soit valide et juridiquement acceptable. Ce papier engage l’acheteur à acquérir le bien dans les conditions qu’il propose, et il est donc important d’y inclure toutes les informations nécessaires. Voici les choses à savoir pour bien la rédiger :

1. Elle doit indiquer le nom, l’adresse et les coordonnées des deux parties pour les identifier explicitement.
2. Le tarif que le futur acquéreur est prêt à payer pour le bien doit être clairement mentionné. Il peut être égal ou inférieur au prix fixé par le vendeur, mais s’il est égal, le vendeur sera dans l’obligation d’accepter.
3. Elle doit inclure une description précise du bien immobilier, en mentionnant sa superficie, son emplacement, le nombre de pièces, et tout autre élément important (comme un garage ou une cave). Cette description permet de s’assurer que les deux parties s’accordent bien sur le bien concerné.
4. Sur ce papier, il faut préciser le mode de financement du bien, que ce soit par un crédit immobilier ou un apport personnel. En cas de financement par un tiers, une mention doit indiquer que la vente ne sera effective que si l’acheteur l’obtient.
5. Elle doit comprendre toutes les conditions qui peuvent annuler la vente. La plus courante est l’obtention de l’emprunt immobilier, mais d’autres conditions peuvent être ajoutées, comme la réalisation de certains travaux ou la conformité du bien aux règlements en vigueur.
6. Fixer un délai de validité de l’offre : C’est une durée pendant laquelle le vendeur peut accepter ou refuser. Ce délai est souvent compris entre 5 et 10 jours.
7. Elle doit aussi stipuler comment le vendeur doit répondre à l’offre (lettre recommandée avec accusé de réception ou voie d’huissier)​.

Les obligations et droits des parties après la signature

Une fois celle-ci signée, les obligations et droits des deux parties sont encadrés par des règles précises qui doivent être respectées afin de garantir la bonne conduite de la transaction.

L’acquéreur

En signant, il s’engage fermement à acquérir le bien dans les conditions mentionnées, sous réserve que celles-ci soient remplies. S’il souhaite se rétracter sans raison valable, il peut être poursuivi en justice pour non-respect de ses engagements​.

Une fois que le compromis de vente est signé, il verse généralement un dépôt de garantie, souvent autour de 5 à 10 % du prix du bien, qui assure son sérieux et sa disposition à poursuivre la transaction.

Enfin, si la promesse d’achat mentionne de telles conditions (comme l’obtention d’un prêt immobilier), il est responsable de tout faire pour remplir ces conditions dans les délais convenus.

Le vendeur

Si le vendeur accepte la demande, il est juridiquement obligé de retirer le bien du marché et de le réserver, sauf si les conditions ne sont pas respectées (par exemple, s’il ne parvient pas à obtenir son financement). De plus, le vendeur doit s’assurer que le bien correspond à la description faite dans la promesse d’achat (superficie, état général, etc.). Si des vices cachés sont découverts après la vente, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur.

Les droits de rétractation

Les droits de rétractation sont différents entre les deux parties :

• Une fois la promesse acceptée et signée, le vendeur ne peut plus se rétracter, mis à part si les conditions stipulées dans le document ne sont pas respectées.
• À contrario, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours après la signature du compromis de vente, durant lequel il peut revenir sur sa décision sans avoir à se justifier​.

Rétractation et annulation

Une fois la promesse d’achat signée, il existe certaines situations dans lesquelles les deux parties peuvent l’annuler, mais ces droits sont inégalement répartis.

Les droits de rétractation de l’acheteur

Il bénéficie d’un droit de rétractation une fois la promesse d’achat signée, mais c’est surtout après la signature du compromis de vente que cela prend effet. En effet, l’acquéreur dispose de 14 jours pour changer d’avis après la signature du compromis de vente, sans avoir à fournir de justification. Ce délai lui permet de réfléchir sereinement à son engagement.

S’il souhaite se rétracter avant la signature du compromis de vente, il peut le faire plus facilement, notamment si les conditions suspensives ne sont pas remplies. Par exemple, si la banque refuse le financement, il est libéré de son obligation​.

Les droits de rétractation du vendeur

Contrairement à l’autre partie, il ne peut plus se rétracter une fois qu’il a accepté et signé la promesse d’achat. Il est alors engagé à vendre à l’acheteur aux conditions fixées. Une seule exception existe : si elle ne mentionne pas certaines conditions essentielles (par exemple, un financement adéquat), le vendeur peut encore re-négocier ou refuser.

Annulation pour non-respect des conditions suspensives

Les conditions inscrites dans la promesse d’achat jouent un rôle dans la possibilité d’annuler la transaction. Si ces conditions ne sont pas remplies, elle peut être annulée sans pénalité pour l’une ou l’autre des parties. L’acheteur peut se retirer sans frais s’il n’obtient pas son prêt immobilier.

Que se passe-t-il en cas de non-respect de la promesse d’achat ?

Si une des parties ne respecte pas les termes, le vendeur peut engager des poursuites judiciaires pour rupture de contrat. Cela peut conduire à une action en passation de titre, où un tribunal peut forcer l’acheteur à respecter ses engagements​.

Promesse d’achat VS compromis de vente ?

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il faut bien comprendre la distinction entre ces deux documents. Il est vrai qu’ils sont proches, mais ils ont pourtant deux rôles bien différents dans le processus d’acquisition immobilière.

La promesse d’achat

C’est un papier signé à l’initiative de l’acheteur. Elle engage essentiellement l’acquéreur à acheter un bien immobilier à un prix convenu, sous certaines conditions. Elle est unilatérale dans le sens où c’est surtout lui qui s’engage, tandis que le vendeur peut encore refuser ou faire une contre-proposition. Toutefois, si le prix proposé correspond à celui fixé par le vendeur, ce dernier ne peut pas refuser la demande.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, en revanche, est un papier bilatéral qui engage à la fois les deux parties. Une fois signé, il formalise définitivement l’accord entre les deux parties et marque le début des démarches pour finaliser la vente. Le compromis de vente inclut généralement un dépôt de garantie (environ 5 à 10 % du bien) versé par l’acheteur pour démontrer son sérieux.

Principales différences

• La promesse d’achat engage uniquement l’acheteur à ce stade, tandis que le compromis de vente engage les deux parties.
• Caractère juridique : Si l’acheteur se rétracte après la signature du compromis de vente, il risque de perdre son dépôt, sauf s’il se rétracte dans le délai légal de 14 jours. En revanche, la promesse d’achat reste plus souple, notamment avec la possibilité d’invoquer des conditions suspensives​.
• Objectif : La promesse d’achat est un premier pas qui précède souvent la signature du compromis de vente, tandis que le compromis de vente est la conclusion avant l’acte de vente​.

La promesse d’achat dans le cadre de la location-vente

La location avec promesse d’achat est une alternative de plus en plus populaire pour les acheteurs qui souhaitent accéder à la propriété tout en retardant la conclusion de l’achat définitif. Ce mécanisme offre une solution avantageuse pour ceux qui ne peuvent pas immédiatement obtenir un financement complet, ou qui préfèrent épargner avant de s’engager totalement dans un achat immobilier.

Fonctionnement de la location-vente

Le principe de la location avec promesse d’achat repose sur deux étapes :

1. La personne souhaitant acheter occupe le bien en tant que locataire pendant une période déterminée. Durant cette phase, un contrat de location est signé avec le vendeur, et le locataire verse un loyer. Une partie de ce loyer peut parfois être déduite du prix de vente final​.
2. Dans ce temps, les deux parties signent également une promesse d’achat qui garantit à l’acquéreur le droit d’acheter le bien à un prix fixé à l’avance. Cela lui permet de « réserver » le bien sans s’engager immédiatement à l’acheter​.

Les avantages pour l’acheteur

• L’un des principaux avantages est que l’acquéreur peut économiser pendant la période de location avant de se lancer dans l’achat et facilite donc l’obtention d’un crédit immobilier par la suite.
• Le prix de vente du bien est fixé à l’avance lors de la signature de la promesse d’achat. Cela protège l’acquéreur contre toute augmentation des tarifs immobiliers durant la période de location​.

Les étapes pour concrétiser la vente

Une fois la période de location terminée, le futur acquéreur peut concrétiser son achat en signant l’acte de vente final chez un notaire. À ce moment-là, il devra régler la somme restante, après déduction éventuelle des montants versés pendant la phase de location.

Foire aux questions