L’achat d’un immeuble est un acte important dans la vie d’une personne ou d’une famille. Il représente souvent plusieurs années de revenus et repose sur un financement souscrit sur plusieurs décennies.
Le vendeur est tenu par la loi, lors de la vente d’un immeuble, de réaliser un certain nombre de diagnostics obligatoires portant sur l’immeuble et son environnement : diagnostic plomb, amiante, performance énergétique, électricité, surface, sans oublier un état des risques environnementaux.
Ces documents sont destinés à couvrir le vendeur de tout manquement à son devoir d’information, et à fournir à l’acheteur l’ensemble des données relatives à l’immeuble et dont il a besoin pour finaliser son achat de façon éclairée.
Vice caché immobilier : définition
Pour actionner la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil, c’est à l’acheteur de rapporter la preuve de :
- ce défaut suffisamment grave : défauts du bien immobilier qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que cela cause un préjudice.
- l’existence du vice antérieure à la vente : il doit être possible de prouver que ce vice existait avant la vente conclue.
- son caractère caché : vice dissimulé sciemment ou non par le vendeur, il ne doit pas être apparent.
C’est seulement avec le respect de ces trois conditions cumulatives qu’une action en garantie des vices cachés pourra être engagée dans le cadre d’une cession d’immeuble.
Responsabilité du vendeur
Dans le cadre des ventes d’immeuble, la responsabilité du vendeur est extrêmement limitée. Seule la garantie des vices cachés peut ainsi être actionnée par l’acheteur qui souhaiterait se retourner contre le vendeur. Elle peut même être écartée lorsque la vente est conclue entre deux particuliers et pour les vices que le vendeur ignorait lui-même, ce qui ajoute un degré de preuve supplémentaire à apporter pour l’acheteur final.
La mauvaise foi du vendeur qui aura sciemment dissimulé un défaut ou un vice dont il avait connaissance, présent ou à venir, pourra toujours donner lieu à sa condamnation à des dommages-intérêts à titre de sanction. Cela résulte de l’application du droit général de la responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle et n’est pas spécifiquement lié à cette matière.
Des vendeurs professionnels de l’immobilier sont considérés comme compétents et pouvant avoir détecté l’existence du vice caché avant la vente, et donc il peut être considéré comme ayant eu connaissance et ayant dissimulé l’existence du vice caché.
Les exemples fréquents de vices cachés dans l’immobilier
À titre d’exemple, les vices cachés peuvent prendre différentes formes et porter sur différents éléments de l’immeuble.
Défaut de solidité des fondations ou de la structure
Le défaut de solidité des fondations ou de la structure entière de l’immeuble peut ainsi relever de la garantie des vices cachés, si elle n’a pas été portée à la connaissance de l’acheteur au moment de la vente.
Ex : Une large fissure est un vice « apparent » mais attention, si elle est masquée par de la végétation, elle pourra alors prendre la qualification de vice caché.
Espace inondable ou humidité importante d’une pièce
Le vice caché peut également se rapporter à l’usage normal de l’immeuble. Par exemple, un espace inondable, ou une humidité importante d’une ou plusieurs pièces de l’immeuble peuvent revêtir la notion de vice caché, s’ils avaient été dissimulés ou si l’acheteur n’avait pas pu s’en rendre compte avant l’achat.
Attention, en revanche le défaut d’isolation de l’immeuble ou un système électrique non relié à la terre ne pourront pas faire l’objet d’une action en garantie des vices cachés puisque ces éléments sont précisément décrits dans les différents diagnostics obligatoires et notamment le diagnostic de performance énergétique, ou le diagnostic de l’installation électrique.
Pollution du terrain, ou éléments non bâtis
Le vice caché peut également porter sur des éléments non bâtis et donc sur le terrain sur lequel il est bâti. C’est ainsi que la pollution du terrain a pu prendre la caractéristique de vice caché, lorsque cette information n’avait pas été communiquée préalablement à l’acheteur de la maison.
Dans le cadre d’un projet de construction, la nature du sol présente une importance technique relative, et si la nature du sol du terrain implique des travaux de fondation dix fois plus couteux que ce qui était prévu, le vice caché est constitué. Ce type de décisions conduit désormais les vendeurs à faire preuve de prudence et à pratiquer une étude de sol préalable à la vente de tout terrain à bâtir.
Usage altéré par du bruit interne ou externe
Enfin, le vice caché peut aussi prendre forme lorsque l’usage du bien est altéré par un élément extérieur. Une abondante jurisprudence traite donc du bruit, autant interne : le bruit de la chaudière collective, qu’externe, avec les bruits d’environnement provenant d’installations industrielles, militaires ou d’un aéroport par exemple. Attention cependant, comme toujours, le nouveau propriétaire devra prouver qu’il n’avait pas connaissance de ce vice avant de conclure son achat.
Les problèmes d’odeur peuvent également caractériser un vice caché, dans les mêmes conditions que le bruit.
Délai pour agir face à un vice caché
Attention, car en matière de vices cachés, le Code civil impose une action rapide dans un « bref délai » après la découverte du vice. Selon la jurisprudence, vous disposez d’un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice pour lancer une action en garantie des vices cachés, à l’amiable ou en justice pour engager la responsabilité de votre vendeur.
Ce que l’acheteur peut obtenir
L’acheteur peut obtenir l’une des deux options suivantes :
- Annulation du contrat de vente : l’acquéreur doit alors rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu lors de la vente, et le vendeur restitue le prix de vente, les frais de mutation, ainsi que les frais de justice. L’annulation n’est validée que si le vice présente une gravité suffisante.
- Diminution du prix de vente : pour compenser la remise en état de l’immeuble, une diminution du prix de vente peut être calculée en faisant intervenir des experts pour estimer le montant des travaux de remise en état.
- Dommages et intérêts uniquement si le vendeur est de mauvaise foi.
Recours amiable ou judiciaire face à un vice caché
Résolution amiable
Dans un premier temps, l’acquéreur peut tenter une résolution amiable avec le vendeur. S’il est de bonne foi, cela peut aboutir à un accord plus rapide, plus satisfaisant et plus économique qu’une procédure judiciaire.
Certaines plateformes vous proposent un service de médiation 100 % en ligne, à un tarif fixe et transparent : à partir des éléments renseignés, ils envoient un courrier recommandé avec accusé de réception, plus efficace qu’une mise en demeure, à la partie adverse pour l’inciter à accepter votre demande ou à négocier un accord amiable.
Un des experts de la résolution amiable, médiateur certifié, vous accompagnera jusqu’à la signature électronique d’un accord, qui a la même valeur juridique qu’une décision de justice après homologation.
Procédure judiciaire
Lors d’un litige portant sur un vice caché immobilier, souvent le montant estimé du litige dépasse 10.000 €, et c’est donc le tribunal de grande instance qu’il faut saisir pour convoquer le vendeur. Tenter une résolution amiable en amont, permet de se passer d’une procédure longue et coûteuse, et permet également de communiquer officiellement au vendeur sur l’existence de ce litige pour répondre aux exigences du code de procédure.
