Lors de travaux réalisés sur une parcelle, la loi prévoit certaines obligations légales entre voisins, comme un droit de servitude qui permet de passer sur le terrain du voisin pour réaliser les travaux. C’est ce qu’on appelle la servitude de tour d’échelle que l’on peut obtenir avec l’accord du voisin ou la décision d’un juge si nécessaire.
Servitude de tour d’échelle : définition
La servitude de tour d’échelle est le droit d’utiliser le terrain de votre voisin pour réaliser des travaux sur un mur ou une façade d’une construction très proche de la limite séparative. Son nom vient du cas où il est impossible de poser une échelle contre une façade sans être sur la propriété voisine. La servitude de tour d’échelle, contrairement aux droits de servitude ou droit de passage, n’est pas prévue dans le Code civil. Il faut donc obtenir l’accord de votre voisin pour accéder à sa propriété voisine et effectuer les travaux.
L’accord peut être obtenu à l’amiable, par voie conventionnelle ou par recours judiciaire en cas de refus du voisin de vous laisser accéder à son terrain pour effectuer les travaux. Le juge analysera votre demande en fonction des réponses aux deux questions suivantes : les travaux effectués sont-ils nécessaires, indispensables ? Et est-il impossible de réaliser les travaux de chez soi (même si c’est beaucoup plus cher) ?
Officiellement ces travaux n’ont pas besoin d’être une réparation urgente, la construction d’un nouveau bâtiment peut aussi justifier le recours à une servitude de tour d’échelle.
Servitude de passage et atteinte à la propriété
Quelle différence avec une servitude de passage prévue au Code civil ? Le Code civil prévoit un cas de servitude similaire : droit de passage, permettant à un terrain d’accéder à la voie publique via un passage sur un terrain voisin.
Le terrain sur lequel un droit de passage est concédé s’appelle le fonds dominant. Le terrain qui dépend de ce passage pour accéder à la voie publique s’appelle le fonds servant. Le droit de servitude ainsi concédé n’est pas concédé au propriétaire du fonds servant, mais est bien associé aux terrains. Ainsi, lors d’un changement de propriétaire, ce droit n’est pas remis en cause, mais reste applicable.
Que faire si le voisin refuse ce droit de passage ?
Un droit de passage ou droit de servitude peut générer des litiges entre le fonds dominant et le fonds servant : le fonds servant est celui qui accorde le passage, et le fonds dominant est le terrain qui bénéficie de ce droit de passage. Le trouble de jouissance le plus fréquent et le suivant : le propriétaire du fonds servant refuse un droit de passage temporaire, ou une servitude de tour d’échelle au propriétaire du fonds dominant.
Dans ce cas, le propriétaire du fonds dominant peut réagir de manière amiable pour obtenir l’autorisation de son voisin, ou via le recours à un juge.
Recours amiable
Il est obligatoire d’obtenir l’accord du voisin pour la servitude de tour d’échelle, si un premier échange n’a pas abouti à un accord formel ou que vous souhaitez convaincre votre voisin de vous accorder cette autorisation, vous pouvez passer par une médiation en ligne.
Des plateformes vous proposent un processus 100 % en ligne : à partir des éléments renseignés, ils envoient un courrier recommandé avec accusé de réception à votre voisin pour lui faire part officiellement de votre démarche et l’inviter à échanger avec vous sous la supervision du médiateur expert pour fixer les termes de l’accord : durée de l’autorisation, état des lieux avant et après travaux par exemple.
L’accord obtenu sera alors signé électroniquement et vous permettra d’obtenir une preuve officielle de cet accord et de cette servitude conventionnelle.
Recours judiciaire
Si le propriétaire du fonds servant ne souhaite pas donner son accord à cette servitude de tour d’échelle temporaire, il est possible de passer par un juge pour obtenir cette autorisation. Pour cela, le juge analysera les points suivants : possibilité de réaliser les travaux sans empiéter sur le terrain du voisin (même si cela coûte plus cher), nécessité des travaux et durée estimée des travaux.
C’est surtout la jurisprudence qui éclaire les décisions des juges, et bien que rien ne limite cette autorisation dans le cadre d’une construction neuve avec permis de construire, il est parfois plus compliqué d’obtenir cette autorisation par un juge que dans le cas de l’entretien d’une construction existante.
