« L’empiètement » doit être distingué en droit de la « construction » sur le sol d’autrui. La construction sur le sol d’autrui correspond à la réalisation d’un ouvrage (un bâtiment ou même un mur) sur une parcelle dont on n’est pas propriétaire.
Cette notion est différente de l’empiètement, cas dans laquelle seule une partie d’une construction, une extension, est en partie implantée sur une parcelle voisine. Le plus souvent, cela découle d’une construction sans permis de construire, ou ne correspondant pas au permis délivré.
Ce que dit la loi
En tout état de cause, le droit de propriété est protégé très fermement par la loi. Ce sont les articles 544 et suivants du Code civil qui posent ce principe, toujours consacré par les tribunaux français.
Un empiètement de terrain est donc une atteinte au droit de propriété.
Confronté à un empiètement sur votre terrain, vous pouvez en demander la démolition pure et simple, sur la base de l’article 545 du Code civil qui prévoit que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »
Apporter la preuve de l’empiètement
Au préalable et pour engager l’action, vous devrez rapporter la preuve de cet empiètement : Afin de prouver l’empiètement, vous devez au préalable connaître la limite de votre propriété. Pour y parvenir, seul un bornage pourra définir cette limite de façon intangible. Vous pouvez démarrer par un bornage amiable, en partageant les frais entre les deux parties.
Le juge peut aussi ordonner le bornage si votre voisin refuse d’y participer. En effet, selon l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs terrains contigus. La procédure de bornage judiciaire est extrêmement simple et la décision du juge est sans surprise puisque le bornage fait partie intégrante du droit de propriété.
Une fois la limite séparative de propriété établie par un géomètre expert (poser des bornes et des repères matériels), l’étendue de l’empiètement sera facile à définir. Pour établir un élément de preuve, vous pouvez faire appel à un Huissier qui constatera et décrira précisément la nature de la construction concernée ainsi que l’étendue de l’empiètement.
Tentative de résolution amiable par le dialogue
Une fois ces éléments collectés, vous pouvez évidemment chercher une solution de dialogue avec votre voisin, dans l’optique de résoudre le litige sans avoir à le soumettre à un juge. Face à une telle situation, seules deux solutions peuvent émerger :
- La démolition de la construction : C’est la solution qui sera adoptée par le juge, dès lors que l’empiètement sera avéré. Votre voisin peut donc tout à fait faire le choix de démolir par lui-même la construction qui empiète sur votre terrain afin d’éviter les désagréments d’un procès.
- La cession de la partie de terrain concernée : En effet, rien ne vous empêche de céder à votre voisin la partie de votre propriété qui fait l’objet de l’empiètement. Solution pragmatique à envisager, surtout si l’empiètement ne résulte pas d’un acte de mauvaise foi. La valeur de la cession est libre, et doit être évaluée au regard des risques encourus et liés au procès à venir. En tout état de cause la cession devra être soumise et enregistrée par un notaire via un acte notarié pour modifier les titres de propriété.
Recours amiable via une médiation
Depuis le 1er janvier 2020, il est obligatoire de recourir à une tentative amiable avant toute action en justice pour les litiges du voisinage ou de moins de 5000 €.
Chacune des deux solutions évoquées plus haut peut être adoptée dans le cadre d’une médiation. Le constat de médiation se contentera d’acter de la volonté des parties soit d’opter pour la démolition de la construction, soit pour la cession de la parcelle. Il sera préférable dans le second cas de prévoir le prix de cette cession, cela facilitera l’homologation de la médiation et son exécution forcée par le juge, si l’une des parties venait à refuser de l’exécuter.
Dans tous les cas, la partie victime de l’empiètement pourra solliciter de son adversaire le versement de dommages-intérêts, destinés à compenser le préjudice qu’il a subi par la faute de son voisin.
Certaines plateformes proposent un service de médiation 100 % en ligne, à un tarif fixe et transparent : à partir des éléments renseignés, ils envoient un courrier recommandé avec accusé de réception, plus efficace qu’une mise en demeure, à la partie adverse pour l’inciter à accepter votre demande ou à négocier un accord amiable.
Un des experts de la résolution amiable, médiateur certifié, vous accompagnera jusqu’à la signature électronique d’un accord, qui a la même valeur juridique qu’une décision de justice après homologation.
Recours judiciaire
Si le recours n’aboutit pas, vous devez alors saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de grande instance pour faire trancher le litige par un juge et obtenir un titre exécutoire.
