Écoulement naturel ou écoulement de toiture, la question de l’écoulement des eaux est une source fréquente de litiges entre propriétaires voisins.
Écoulement naturel des eaux de mon voisin : que prévoit le Code civil ?
S’il s’agit d’un écoulement naturel (eaux de pluie, fonte des neiges, eaux provenant de ruisseaux, de cours d’eau, de sources, du débordement d’étangs, …) et si votre propriété est située en contrebas de la propriété voisine, l’article 640 du Code civil prévoit que vous devez recevoir les eaux du fonds supérieur.
Cette servitude de ruissellement existe entre terrains voisins même si les deux propriétés sont séparées par une rue ou une quelconque voie publique.
Exception : si votre voisin a fait des travaux qui aggravent l’écoulement naturel de l’eau.
En effet, votre voisin ne peut pas guider les eaux de ruissellement vers votre propriété en créant une rigole ou un drain. Il ne peut pas augmenter les volumes d’eaux qui s’écoulent naturellement vers votre propriété. La servitude qui existe reste une servitude naturelle d’écoulement.
Quant à vous, vous ne pouvez pas empêcher l’écoulement naturel de ces eaux en construisant un muret sans prévoir le passage de l’eau par exemple.
De même, vous ne pouvez pas faire de fossé ou de talus qui stopperait ou contrarierait l’écoulement naturel de l’eau en modifiant la pente naturelle du terrain. Cette servitude ne concerne pas les eaux usées domestiques ou eaux ménagères qui doivent toujours être supportées par celui qui les produit.
Écoulement d’eaux de toiture
S’il s’agit de l’écoulement d’eaux de toiture, le principe est simple : vous n’êtes pas tenu de les recevoir. En effet, l’article 681 du Code Civil prévoit que tout propriétaire doit faire écouler les eaux pluviales qui tombent sur ses toitures, sur son terrain ou sur la voie publique.
Il doit veiller à ne pas faire verser ses eaux de pluie ou de fonte des neiges sur la propriété voisine. Les toitures du voisin doivent donc être équipées de chéneaux ou gouttières qui permettent de guider les eaux de pluie sur son propre terrain.
Ces gouttières ne doivent pas dépasser sur votre propriété, sauf si cela fait plus de trente ans que cet empiétement existe. De même, si cela fait plus de trente ans que vous recevez les eux pluviales du voisin, il pourra faire valoir la prescription trentenaire et vous serez obligé de continuer à recevoir ces eaux.
Enfin, si votre voisin laisse s’écouler ses eaux pluviales sur un passage indivis entre vos propriétés et que ces eaux se déversent ensuite chez vous, vous pouvez lui demander de garder ses eaux de pluie chez lui, sauf si vous donnez votre accord pour cette utilisation du bien indivis.
Pour finir, rappelons que les eaux pluviales deviennent la propriété de celui qui les reçoit. Vous pouvez donc en disposer comme vous le souhaitez. Ainsi, si vous récupérez ces eaux pluviales, provenant de la toiture de votre voisin, pour remplir une citerne ou un puits, votre voisin ne peut pas s’y opposer.
Parfois, par manque d’entretien de ses gouttières, les eaux pluviales de son toit finissent par déborder sur votre terrain. Vous pouvez dans ce cas demander à votre voisin d’entretenir ses gouttières pour faire cesser ces écoulements sur votre terrain.
L’eau coule du balcon supérieur sur ma terrasse, que faire ?
Les balcons sont le plus souvent considérés comme des parties communes à usage privatif et bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif.
Si c’est le cas dans votre immeuble, cela signifie que l’eau s’écoule alors d’une partie commune à une partie commune. Ainsi, pour les écoulements des eaux de pluie, il n’y a pas grand-chose à faire.
En revanche, en contrebas, vous n’avez pas à subir les écoulements des eaux issues de l’arrosage ou du nettoyage du balcon. Vous êtes en droit de demander à votre voisin du dessus de prendre ses précautions pour ne pas « arroser » votre terrasse.
Recours amiable ou judiciaire
Depuis le 1er janvier 2020, il est obligatoire de d’abord tenter de régler votre conflit de voisinage à l’amiable avant toute action en justice.
Avant cela, prenez contact avec lui en direct, par téléphone ou par courrier. Si cela se tend, vous pouvez demander au syndic de copropriété d’intervenir, ou demander à un médiateur de vous aider dans vos démarches.
`Il existe certaines entreprises qui vous proposent un service de médiation 100 % en ligne, à un tarif fixe et transparent : à partir des éléments renseignés, ils envoient un courrier recommandé avec accusé de réception, plus efficace qu’une mise en demeure, à la partie adverse pour l’inciter à accepter votre demande ou à négocier un accord amiable.
Un de leurs experts de la résolution amiable, médiateur certifié, vous accompagnera jusqu’à la signature électronique d’un accord, qui a la même valeur juridique qu’une décision de justice après homologation.
Recours judiciaire
Si le recours amiable n’aboutit pas, ils vous fourniront une attestation vous permettant de saisir le tribunal judiciaire.
